Novacija je način ugasnitve obveznosti in zahteva predhodno obstoj pravnega razmerja in nedvoumno voljo strank, da ga odpovejo in nadomestijo z novo obveznostjo. Neomejena volja strank, da prekineta prejšnje pogodbeno razmerje in ga nadomestita z novim, je treba obravnavati kot bistveni element novacije.
Izvor novacije je že v Rimskem cesarstvu, kjer ji je uspelo pridobiti pomembno vlogo znotraj zakona, ki ga je urejal. Ugotovilo je, da se je uporabljalo jasno in natančno za spreminjanje obvezne obveznosti, ki je bila vzpostavljena med dvema jasno ločenima strankama.
Novacija je pogodba, za katero velja, da morata biti tako pogodba kot obveznost, ki je obstajala pred novacijo, legitimna. Zastopnik osebe ne more izvesti novacije, razen če je za to posebej pooblaščen.
Poleg tega sprememba dolžnika ne pomeni novacije, razen če upnik izjavi, da mu prejšnji dolžnik ni več dolžan. Upnik, ki je prvotnega upnika dal brezplačno, zoper njega ne ukrepa, čeprav novi dolžnik postane insolventen, razen če je bila insolventnost pred novacijo.
Novacijo lahko razdelimo na subjektivne novacije (ki so nato razdeljene na aktivne ali pasivne novacije), objektivne novacije ali mešane novacije. Tako imenovane objektivne novotacije se razumejo kot pogodba, s katero se je mogoče izogniti prvotni obveznosti z zamenjavo, ki temelji na drugi obveznosti z različnimi osmi.
Da bi prišlo do objektivne novotacije, je treba spremembe izvesti v skladu z zavezništvom strank, saj bo v nasprotnem primeru zgolj priznavanje dolga ali posel pravne ureditve.
Novacija hipoteke je ena najpogostejših in vključuje spreminjanje hipotekarnih pogojev brez spremembe finančne institucije. Spremembe, ki jih je mogoče izvesti, so odvisne od zakonodaje posamezne države.
V primeru sprememb, ki se lahko pojavijo pri novaciji hipoteke v Španiji, bi bilo treba izpostaviti obrestno mero, dokapitalizacijo, referenčni indeks ali rok, kakšna je amortizacija pri širitvi, kot v zmanjšanje.
